こんにちは。さいたま市を中心に家づくりをサポートしているパーソナルスタイルの石田です。
家づくりの資金まわりのご相談をいただく中で、「つなぎ融資という言葉を初めて聞いた」「どのくらいお金がかかるのか見当もつかない」というお声をよくいただきます。今回は、着工後に慌てないために事前に知っておいていただきたい「つなぎ融資」の基本を、できるだけわかりやすくお伝えします。
注文住宅を建てる場合、住宅ローンの融資は「建物が完成して引き渡しを受けたとき」に実行されるのが一般的です。しかし工事中にも、着工金や上棟時の費用など、まとまったお金を支払うタイミングが何度か訪れます。このギャップを埋めるのが「つなぎ融資」という仕組みです。知らないまま進めてしまうと、着工後に「手元にお金が足りない」と慌てるケースも少なくありません。
この記事では、つなぎ融資の仕組みや金利・費用の目安、利用時に注意したいポイントをわかりやすく整理しています。資金計画を立てる前の基礎知識として、ぜひご参考にしてください。
注文住宅では、工事中に複数回の支払いが発生します
注文住宅の資金計画を考えるとき、まず理解しておきたいのが「いつ・いくら・どのタイミングで支払うのか」という流れです。マンションや建売住宅と違い、注文住宅は工事の進行に合わせて費用を分割して支払うのが基本的な仕組みです。
一般的な支払いの流れ（3〜4回払いが多い）
注文住宅における支払いは、おおむね以下のような段階に分かれます。
■契約時（手付金・契約金）
→建築請負契約を締結するタイミングで支払います。金額は会社によって異なりますが、建物本体価格の5〜10%程度が目安とされることが多いようです。ただし住宅会社との協議により変わる場合があります。
■着工時（着工金）
→工事がスタートするタイミングで支払います。こちらも金額や割合は会社・契約内容によって異なります。
■上棟時（中間金）
→柱や梁などの骨組みが完成する「上棟」のタイミングで支払います。着工金と合わせると建物本体価格の半分前後になることもありますが、会社ごとに異なるため、必ず事前に確認が必要です。
■完成・引き渡し時（残金）
→建物が完成し、引き渡しを受けるタイミングで残金を支払います。ここで初めて住宅ローンの融資が実行されることが多いです。
ポイントは、住宅ローンの融資実行は「引き渡し時」であることがほとんどだという点です。それより前に発生する着工金や中間金は、原則として自己資金か別途の借り入れで対応する必要があります。
「ローンが通っているのに、なぜ工事中にお金が必要なの？」という疑問について
住宅ローンの審査が通っていても、融資が実行されるのは引き渡し時です。金融機関が住宅ローンの担保として「完成した建物」を設定する必要があるため、工事が完了するまでは原則として融資を実行しない仕組みになっています。
そのため、工事の途中段階で発生する費用は、ローン以外の方法で準備する必要があります。「ローンが通ったから安心」と思っていたら、着工直前になって数百万円単位の自己資金が必要と判明して慌てた、というケースは実際のご相談でも少なくありません。家づくりを始める前の段階で、支払いのタイミングと必要金額を全体で把握しておくことが大切です。
つなぎ融資とは何か、その基本を整理します
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでの間、一時的にお金を借りる短期ローンのことです。名前の通り、「住宅ローンが始まるまでをつなぐ」ための資金調達手段です。
つなぎ融資の仕組みをシンプルに説明すると
たとえば3,000万円の住宅ローンを組む場合、引き渡し前に着工金・中間金として合計1,500万円の支払いが必要になるとします。この1,500万円を、つなぎ融資で一時的に借りておき、引き渡し後に住宅ローンが実行されたタイミングで一括返済する、というのが基本的な使い方です。
つなぎ融資は建物が完成していない段階での借り入れであるため、担保が設定できません。そのため通常の住宅ローンとは異なる「無担保の短期ローン」として扱われます。融資期間はおおむね1年以内に設定されているケースがほとんどです。
つなぎ融資の金利と注意点
つなぎ融資は無担保融資である性質上、住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。2026年5月時点の目安として、つなぎ融資の金利はおおむね年2〜4%程度とされていますが、金融機関によって条件は大きく異なります。
一方、住宅ローンの変動金利は、2026年5月時点では主要金融機関の最優遇金利がおおむね0.9〜1.1%台が中心とされています（金融機関・借入条件によって異なります）。日本銀行の政策金利引き上げを背景に、近年は変動・固定ともに金利が上昇傾向にあるため、借り入れ時点の最新情報を各金融機関に確認することをおすすめします。
つなぎ融資の利息は日割り計算が一般的で、借り入れた金額・期間・借入日と返済日の組み合わせによって合計の利息負担額が変わります。ひとつの目安として、1,500万円を約6ヵ月借りた場合、金利3%であれば利息はおおむね20〜25万円前後になる計算ですが、あくまで参考値です。実際の金額は金利・借入タイミング・返済日によって変わりますので、事前にシミュレーションをご依頼ください。工事の遅れがあると借り入れ期間が延び、利息負担が増えることもあります。
また、つなぎ融資を利用する際には、金利のほかに融資事務手数料や収入印紙代などの諸費用も別途発生します。融資の回数（着工・上棟など複数回に分けて借りる場合）によっても費用が変わるため、全体の費用を合計でシミュレーションしておくことが重要です。
なお、つなぎ融資の期間中は住宅ローン控除の対象外となります。住宅ローン控除が適用されるのは、建物完成後に本融資（住宅ローン）が実行され、実際に入居した年からです。つなぎ融資をローンの一部として誤認したまま控除を期待してしまうと、資金計画が狂う場合がありますのでご注意ください。詳細は税理士や住宅会社にご確認ください。
つなぎ融資を取り扱っていない金融機関も多い
住宅ローンを取り扱う金融機関は多くありますが、つなぎ融資まで対応しているところはそれほど多くありません。一部のネット銀行や地方銀行・信用金庫等でつなぎ融資を取り扱っているところがありますが、条件や取り扱い内容は金融機関によって異なります。メガバンクでも「分割融資」など別の名称・形態で対応しているケースもあります。住宅ローンを選ぶ際は、つなぎ融資への対応可否も合わせて確認しておくと安心です。
つなぎ融資以外の選択肢も知っておきましょう
つなぎ融資は一つの手段ですが、状況によっては他の方法で対応できる場合もあります。選択肢を知っておくことで、より自分たちに合った資金計画を立てやすくなります。
分割融資・土地先行融資という方法もあります
金融機関によっては、住宅ローンの融資を複数回に分けて実行する「分割融資」や、土地購入時にローンを先行して実行する「土地先行融資」に対応しているところもあります。これらを利用できれば、つなぎ融資なしで工事中の費用に対応できる場合があります。ただし対応している金融機関が限られることや、審査条件が通常の住宅ローンと異なる場合があるため、事前に相談・確認が必要です。
自己資金で対応するケースもあります
着工金や中間金のすべてを自己資金でまかなえる場合、つなぎ融資は不要になります。自己資金が十分にある方は、金利負担なく進められる点でこちらのほうが合理的です。ただし、住まいに関わる費用は建物・土地以外にも、登記費用・火災保険料・外構費用・引越し費用など多岐にわたります。手元資金をすべて着工金・中間金に充ててしまうと、後の費用で困ることもあります。自己資金の使い方は全体を見渡して計画的に決めることが大切です。
支払い条件は会社ごとに異なります
着工金・中間金の金額や回数・割合は住宅会社によって異なります。「着工金なし」としている会社もあれば、「契約・着工・上棟・引き渡し」の4回払いにしている会社もあります。パーソナルスタイルでは、ご契約前の段階で支払いのスケジュールをご説明し、つなぎ融資が必要になる可能性があるかどうかも含めて、資金計画の全体像を一緒に確認しています。どのタイミングで何円必要になるかを「見える化」することが、安心して家づくりを進めていただくための基本だと考えています。
資金計画で事前に確認しておきたいこと
つなぎ融資について理解したうえで、資金計画全体として確認しておきたいポイントを整理します。
「建物価格」以外にかかるお金を把握する
家づくりには、建物本体価格のほかに多くの費用が発生します。土地の購入費用、地盤調査・改良費、外構費用、登記費用、火災保険料、引き渡し後の家具・家電費用など、個別の状況によって大きく異なりますが、本体価格に+10〜20%以上かかるケースも多いとされています。つなぎ融資のコストもその一つとして、全体の資金計画の中に織り込んでおくことが大切です。実際の費用は個別条件によって異なるため、住宅会社と一緒に全体像を確認することをおすすめします。
住宅ローンとつなぎ融資は別契約になります
つなぎ融資は住宅ローンとは別の契約です。そのため、手続きや諸費用も別に発生します。「住宅ローンさえ決まれば大丈夫」と思っていると、つなぎ融資の手続きや費用を見落としてしまうことがあります。どの金融機関でつなぎ融資を組むか、住宅ローンとセットで検討できるかどうかを、早めに住宅会社や金融機関に相談することをおすすめします。
金利・期間・回数を事前にシミュレーションしておく
つなぎ融資の利息は、金利・借入金額・期間の掛け合わせで決まります。工事期間が延びると利息負担も増えるため、工事スケジュールが明確に提示されているか、施工管理体制がしっかりしているかも、住宅会社を選ぶ際の一つの視点になります。住宅会社や金融機関に相談の際は、「つなぎ融資を利用した場合の総コストを含めてシミュレーションしてほしい」と伝えてみてください。
本記事のまとめ
注文住宅では、住宅ローンの融資が実行される前に、着工金・中間金など複数回の支払いが発生します。この費用を手元の自己資金でまかなえない場合に活用されるのが「つなぎ融資」です。
●つなぎ融資は住宅ローンが実行されるまでの「一時的な短期ローン」で、融資期間はおおむね1年以内が多い
●金利は住宅ローンよりも高めで、2026年5月時点の目安はおおむね年2〜4%程度（金融機関によって異なる）
●諸費用（手数料・印紙代など）も別途発生するため、トータルのコストで確認が必要
●つなぎ融資期間中は住宅ローン控除の対象外となる点にも注意
●取り扱い金融機関が限られるため、住宅ローン選びの段階から確認が必要
●分割融資・自己資金対応など、代替手段も状況によっては存在する
大切なのは、つなぎ融資の有無にかかわらず、「建物引き渡しまでにいつ・いくら必要か」を全体で把握したうえで資金計画を立てることです。支払いのタイミングが明確でないまま進めると、工事中に想定外の資金不足が生じるリスクがあります。家づくりを始める前の早い段階で、住宅会社と一緒に資金の全体像を確認しておくことをおすすめします。
※本記事は2026年5月末時点の情報をもとにしています。金利水準・各種制度は変更される場合があります。最新の条件は各金融機関・公的機関の公式情報でご確認ください。
パーソナルスタイルの施工エリアについて
パーソナルスタイルでは、さいたま市・川口市・蕨市・越谷市・春日部市・上尾市・北本市・八潮市を中心に、家づくりのご相談を承っています。事務所から車で1時間圏内を主な施工エリアとしており、土地探しから設計・施工・アフターサポートまで一貫してお手伝いしています。
上記エリア以外にお住まいの方も、まずはお気軽にご相談ください。
資金計画やつなぎ融資についての疑問も、個別相談会や資金セミナーにてお気軽にご質問いただけます。「何から始めればいいかわからない」という段階でも、情報収集のための第一歩として、ぜひ足を運んでいただければと思います。
引用元・参照元
・SBIアルヒ 住宅ローンコラム「建物建築中間金とは」
https://www.sbiaruhi.co.jp/guide/words/detail/kenchiku_chukankin/
・SBIアルヒ 住宅ローンコラム「建物建築着工金とは」
https://www.sbiaruhi.co.jp/guide/words/detail/kenchiku_tyakkoukin/
・HOME4U 家づくりのとびら「つなぎ融資はもったいない？費用を抑えるなら『着工時一括融資』がおすすめ！」 https://house.home4u.jp/contents/loan-52-6034
・マネーキャリア「住宅ローンのつなぎ融資ができるおすすめの銀行はどこ？分割融資などの代替手段も解説」
https://www.money-career.com/article/2534
・オカネコマガジン「住宅ローンのつなぎ融資とは｜流れやデメリット、おすすめの銀行とは」
https://okane-kenko.jp/media/mortgage-bridge-loan/
・スマイルすまい（カーディフ生命）「つなぎ融資の金利や利息の計算方法、手数料などの諸費用を徹底解説！」
https://danshin-smile.cardif.co.jp/bridge-loan-simulation/
・住まいサーフィン「2026年5月最新 住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較」
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/mortgage2
・スゴい住宅ローン探し（リクルート）「2026年5月 変動金利ランキング」
https://finance.recruit.co.jp/article/rate-ranking/variable/
よくあるご質問（FAQ）
Q1. つなぎ融資は必ず必要ですか？
すべての方に必要というわけではありません。着工金・中間金を自己資金でまかなえる場合は不要です。また、金融機関によっては「分割融資」や「土地先行融資」で対応できる場合もあります。どの方法が自分たちに合っているかは、住宅会社や金融機関に相談のうえ確認することをおすすめします。
Q2. つなぎ融資の金利はどのくらいですか？
2026年5月時点の目安として、おおむね年2〜4%程度とされていますが、金融機関によって条件は異なります。金利だけでなく、手数料や融資回数を含めたトータルのコストで比較することをおすすめします。金利水準は今後も変動する可能性があるため、借り入れ時点の最新情報を各金融機関に必ずご確認ください。
Q3. つなぎ融資の手続きはいつ始めればいいですか？
住宅ローンの検討と同時期に、つなぎ融資への対応可否を確認しておくことをおすすめします。住宅ローンとつなぎ融資は別契約のため、別々に手続きが必要です。着工が迫ってから動き始めると時間的に余裕がなくなることもあります。住宅会社と資金計画を確認する段階で、金融機関の選択も含めて早めに動き出せると安心です。
Q4. 工事が遅れた場合、つなぎ融資の費用は増えますか？
つなぎ融資の利息は借り入れ期間が長くなるほど増えます。工事が遅延すると、その分だけ利息負担も大きくなるため注意が必要です。工事スケジュールが明確に提示されているか、施工管理体制がしっかりしているかも、住宅会社選びの際の確認ポイントになります。
Q5. 「分割融資」と「つなぎ融資」はどう違いますか？
分割融資は、住宅ローン自体を工事の進捗に合わせて複数回に分けて実行する方法です。一方つなぎ融資は、住宅ローンとは別に短期的に借り入れ、引き渡し時に住宅ローンで一括返済する仕組みです。分割融資は対応できる金融機関が限られますが、利用できる場合は金利面でつなぎ融資より有利になるケースもあるとされています。どちらが利用可能かは金融機関ごとに条件が異なるため、事前確認が必要です。
Q6. つなぎ融資を使っていても、住宅ローン控除は受けられますか？
つなぎ融資の期間中は住宅ローン控除の対象外です。控除が適用されるのは、建物が完成して本融資（住宅ローン）が実行され、実際に入居した年からになります。つなぎ融資をローンの一部として誤認したまま控除を期待してしまうと、資金計画が狂う場合がありますのでご注意ください。詳細な適用条件については、税理士や住宅会社にご確認されることをおすすめします。
