こんにちは。さいたま市の工務店、パーソナルスタイルの石田です。

「固定金利がこんなに上がっているなら、しばらく様子を見た方がいいかな……」最近、そんなお声をよくいただくようになりました。

確かに、住宅ローンのニュースを目にするたびに心配になってしまう気持ち、よく分かります。
ただ、私がこの業界に20年以上携わってきて感じるのは、「金利の上昇」という一点だけに目を向けてしまうと、大切な判断を誤ってしまうことがある、ということです。

この記事では、フラット35と変動金利の今をできるだけ正直にお伝えした上で、それでも今、家づくりを前向きに考えられる材料をご紹介します。 具体的な試算も載せましたので、資金計画の参考にしていただければ幸いです。

※本記事は2026年6月時点の情報をもとに作成しています。 金利・制度の内容は変更される場合がありますので、最新情報は各金融機関や住宅金融支援機構の公式サイトにてご確認ください。

フラット35とは？まずおさらい

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。借りた時点から完済まで金利が変わらないため、月々の返済額が最初から最後まで一定で、家計管理がしやすいのが最大の特徴です。
変動金利ローンとは違い、「借りた後に金利が上がっても返済額が増えない」という安心感から、特に子育て世帯に選ばれやすい商品です。

変動金利は主に「短期プライムレート（短プラ）」に連動しますが、フラット35は長期金利（10年国債の利回り）に連動します。この仕組みの違いが、現在の変動と固定の金利差につながっています。

フラット35の金利推移：現状をありのままに

フラット35の最低金利（借入期間21年以上・融資率9割以下・新機構団信付き）の主な推移は以下の通りです。

時期	フラット35 最低金利（目安）
2021年（年間）	約1.28〜1.37%
2022年（年間）	約1.37〜1.93%
2023年（年間）	約1.72〜1.96%
2024年（年間）	約1.78〜1.97%
2025年（年間）	約1.97〜2.07%
2026年1月	約2.08%（現行制度以来初の2%超）
2026年4月	約2.39%
2026年5月	約2.71%
2026年6月（最新）	3.21%

※上記は借入期間21年以上・融資率9割以下・新機構団信付きの場合の最低金利の目安です。金融機関や諸条件により異なります。出典：住宅金融支援機構・各金融機関公表データ

2026年6月のフラット35（借入期間21〜35年、融資率9割以下）の最低金利は3.21%となり、現行制度（2017年10月）以降で初めて3%を超えました。背景には長期金利の急激な上昇があり、2025年12月末に約2.07%だった10年国債利回りは、2026年5月末時点で2.66%近くまで上昇しています。

「思ったより上がっているな…」という感想を持たれた方も多いと思います。ただ、この数字をどう読み解くかが大切です。後ほど詳しくお話しします。

変動金利の現在地も確認しておきましょう

変動金利も、近年の日銀の利上げを受けて上昇しています。

時期	変動金利（主要銀行 目安）
2024年初頭	0.3〜0.4%台
2024年10月以降	20.5〜0.6%台
2026年4月〜5月	0.9〜1.275%（大手各行）
2026年6月現在	0.9%以上が過半数

2024年3月のマイナス金利政策解除以降、日銀は段階的な利上げを続けています。2025年12月の金融政策決定会合では政策金利を0.75%に引き上げることが決定され、これを受けて多くの銀行が2026年4月または5月から変動金利の基準金利を引き上げています。

2026年4月時点で、大手銀行（みずほ銀行・三井住友銀行等）の変動金利（最優遇金利）は1%前後の水準まで上昇しています。かつての0.3〜0.4%台と比べると、1〜2年という短い期間で大きく様変わりしました。

「それなら変動金利の方が今でも有利では？」と感じる方も当然いらっしゃいます。確かに現時点での水準は変動の方が低い状態です。ただ、変動金利は今後も追加利上げに伴い上昇していく可能性がある点は押さえておく必要があります。日銀は引き続き経済・物価情勢を見ながら判断するスタンスを示しており、2026年内にも追加利上げが行われる可能性を各金融機関・調査機関が指摘しています（ただし、利上げの時期・幅は経済情勢により変化します）。

変動か固定か、どちらが正解という話ではありません。「今の低さを取るか、将来の確実性を取るか」というリスクの置き方の問題として、ご家族様のライフプランに合わせて判断することが大切です。

「金利が落ち着いたら動こう」は、本当に得策？

ここで一度立ち止まって考えてみてください。「金利が落ち着いたら動こう」と思っている方へ、いくつか確認しておきたいことがあります。

① 固定金利が近いうちに大幅に下がる根拠は、現状では見当たりません

フラット35の金利は長期金利に連動しており、長期金利が下がらない限り固定金利も下がりません。賃金と物価の上昇傾向が続く現在の経済状況において、長期金利が急速に低下するシナリオは現時点では描きにくい状況です。もちろん、先行きの金利動向は誰にも断言できませんが、「しばらく待てば金利が大きく下がる」とは言いきれません。

② 待っている間も家賃は払い続けます

例えば月12万円の家賃のお宅では、1年待てば144万円のコストがかかります。金利差によるコスト増と、この賃料コストを天秤にかけて判断することが必要です。

③ 建築コストも上昇傾向が続いています

資材費・人件費の上昇を背景に、住宅の建築コストは近年じわじわと上昇しています。金利だけでなく、建物価格そのものが将来どう推移するかも、「待つ」という判断に影響します。

これらを踏まえても、「今すぐ動くべき」と断言するつもりはありません。ただ、「待てば必ず有利になる」という前提が必ずしも成り立たない時代であることは、頭に入れておいていただきたいと思います。

フラット35を賢く使う：金利引き下げ制度の活用

フラット35には、「子育てプラス」をはじめとした金利引き下げ制度（ポイント制）があります。今の金利水準であっても、この制度を活用することで実質的な負担を抑えられる可能性があります。

フラット35の金利引き下げ制度（ポイント制）とは？

フラット35では、住宅の性能や家族構成などに応じてポイントが加算され、そのポイント数に応じて金利が一定期間引き下げられる仕組みがあります。

■主なポイントの目安（2026年6月時点）：

対象	加算ポイント（目安）
ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）	3ポイント
長期優良住宅	1ポイント
子育て世帯（18歳未満の子が1人）	1ポイント
子育て世帯（子2人）	2ポイント
子育て世帯（子3人以上）	3ポイント
若年夫婦世帯（夫婦いずれかが40歳未満）	1ポイント

1ポイントにつき年0.25%の金利引き下げが5年間適用されます（4ポイント以上の場合は6年目以降も継続適用）。例えば、子ども1人の子育て世帯でZEH＋長期優良住宅の家を購入すれば、合計5ポイントとなり、当初5年間は年1.0%、6〜10年目は年0.25%の引き下げが受けられる計算です（他のメニューとの組み合わせ次第でさらに優遇が受けられる場合があります）。

※ポイント数・引き下げ幅は住宅の性能等級や適用メニューの組み合わせにより異なります。詳細は住宅金融支援機構の公式サイト(www.flat35.com)または金融機関窓口にてご確認ください。

■子育てプラス適用対象について：
借入申込年度の4月1日時点で18歳未満の子どもがいる世帯（子育て世帯）、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯（若年夫婦世帯）が対象となります。

パーソナルスタイルでは、全棟で長期優良住宅を取得しています。この点はポイント取得においても有利に働く場合があります。

また、令和7年度補正予算に伴うフラット35の制度改正として、融資限度額が8,000万円から1億2,000万円への引き上げ（改正後）、一戸建て住宅の床面積基準が70㎡から50㎡への緩和（改正後）が予定されています（詳細・施行時期は住宅金融支援機構の公式情報をご確認ください）。

【具体的な試算】借入5,000万円の場合

ここからは、借入額5,000万円・返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしを前提に試算します。

※以下はあくまで参考試算です。実際の金利・返済額は金融機関・借入条件・審査結果等によって異なります。資金計画は必ず専門の担当者にご相談の上、最新の条件でご確認ください。

ケース①：フラット35（3.21%）で借りた場合

2026年6月時点の最低金利（借入期間21〜35年・融資率9割以下）を使った試算です。

項目	金額
借入額	5,000万円
金利	3.21%（2026年6月 最低金利）
返済期間	35年
毎月返済額	約198,000円
総返済額	約8,330万円
うち利息総額	約3,330万円

借りた初日から35年間、この返済額が変わりません。これが全期間固定金利の特徴です。

ケース②：変動金利（0.95%）で借りた場合（現時点の目安）

項目	金額
借入額	5,000万円
金利	0.95%（現時点の目安）
返済期間	35年
毎月返済額	約140,000円
総返済額	約5,879万円（金利が一切変わらない前提）
うち利息総額	約879万円

※変動金利の総返済額は「借入から35年間、金利が0.95%で変わらない場合」の試算です。実際には金利変動によって返済額・総返済額が変わります。

現時点だけで比較すると、変動金利の方が毎月約58,000円、総額で約2,450万円の差があります。一見、変動金利の方が圧倒的に有利に見えますが、これは「金利が今後一切変わらない」という前提での数字です。変動金利で借りた場合、将来の金利上昇リスクは借り手が負うことになります。

ケース③：変動金利が上昇した場合の毎月返済額の変化

適用金利	毎月返済額（目安）
0.95%（現時点）	約140,000円
1.50%	約153,000円
2.00%	約166,000円
2.50%	約179,000円
3.21%（固定現在）	約198,000円

変動金利が1%を超えて2%台・3%台へと上昇していくと、固定との差は徐々に縮まります。「今の安さ」だけを根拠に変動を選ぶのではなく、金利が上がった場合にも返済を継続できるかどうかを確認しておくことが大切です。

繰り上げ返済を活用する：総コストを抑える現実的な方法

フラット35を選んだ場合でも、繰り上げ返済をうまく活用することで、総返済額を大幅に圧縮できます。

繰り上げ返済の2つの方法

【①返済期間短縮型】
毎月の返済額はそのままで、完済時期が早まる。利息の軽減効果が大きく、「定年前に完済したい」方に向いています。

【②返済額軽減型】
返済期間はそのままで、毎月の支払い額が減る。教育費や車の出費が重なる時期に月々の負担を減らしたい方に向いています。

利息は借入残高に対してかかるため、繰り上げ返済で元金が減るほど利息も減り、結果的に支払総額を抑えることができます。また、繰り上げ返済は早いタイミングで行うほど効果が大きいのが原則です。

繰り上げ返済の試算例（借入5,000万円・3.21%・35年・元利均等）

以下は概算の目安です。繰り上げ返済のタイミング・金額・金融機関の条件によって効果は異なります。

【パターンA】借入5年後に100万円を繰り上げ返済（返済期間短縮型）

利息軽減効果の目安：約50〜70万円
完済時期：数ヶ月〜1年程度短縮

【パターンB】借入5年後に300万円を繰り上げ返済（返済期間短縮型）

利息軽減効果の目安：約150〜200万円
完済時期：2〜3年程度短縮

【パターンC】借入後、毎年50万円を5年間繰り上げ返済（計250万円・返済期間短縮型）

利息軽減効果の目安：約150〜200万円
完済時期：3〜4年程度短縮

※上記はいずれも概算です。実際の効果は借入残高・繰り上げ返済のタイミング・元利均等か元金均等かなどの条件によって変わります。

繰り上げ返済の注意点

繰り上げ返済は確かに有効ですが、手元の現金をすべて充てることはおすすめしません。急な医療費・教育費・修繕費などに備えた「生活予備資金」（目安：生活費の3〜6ヶ月分以上）は必ず手元に残しておいてください。余裕が生まれた時にコツコツと充てていくのが、無理のない繰り上げ返済の進め方です。

なお、繰り上げ返済に手数料がかかる金融機関もあります。ネットバンキングからの手続きは無料という金融機関も多いので、借入時に確認しておくと安心です。

無理のない資金計画の考え方：「総予算」から逆算する

家づくりの資金計画でよくあるのが、「月々の返済額だけを見てしまい、全体像を把握しないまま進んでしまう」というケースです。

パーソナルスタイルでは、以下のような「総予算の全体像」を最初に一緒に整理するようにしています。

家づくりにかかる費用の全体像

費用の種類	内容
建物本体価格	注文住宅の設計・施工費用
土地代	購入費用（すでにお持ちの方は不要）
付帯工事費	地盤改良・造成・外構など
諸費用	登記費用・ローン手数料・火災保険料など
家具・家電	新居に必要なもの
予備費	予期せぬ追加費用に備えて

※付帯工事費・諸費用の金額は物件・土地条件・金融機関等によって大きく異なります。事前にしっかりと総額確認をされることをお勧めします。

建物本体価格だけでなく、これらを含めた「総額」を把握した上で、無理のない借入額を決め、そこから逆算して土地・建物のバランスを考えていくことが、後悔しない資金計画の基本です。

月々の返済額の考え方

住宅ローンの返済負担率の目安として、一般的に「手取り収入の20〜25%以内」が言われますが、ご家族様の生活費・教育費・老後資金などを考慮した上でご自身に合った水準を検討することが重要です。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は必ずしも同じではありません。

パーソナルスタイルで家を建てると、こんなことも資金計画に関係します

正直なところ、住宅の資金計画は「金利だけ」では語れません。

●高断熱・高気密の住宅（UA値0.46以下・C値0.3以下）は、冷暖房効率の向上による光熱費の節約につながります（効果は住まい方・立地等によって異なります）

●長期優良住宅の認定を全棟で取得しており、住宅ローン減税等の税制優遇の対象となる場合があります（適用条件・控除額は個別の状況によって異なりますので、税務署や税理士にご確認ください）

●全棟で構造計算（許容応力度計算）と第三者検査機関による施工検査を実施しており、建物の品質・耐久性に配慮しています

●最長60年の長期保証体制（条件付き）により、建てた後の維持・修繕コストの計画が立てやすくなります

月々の返済額だけでなく、光熱費・メンテナンス費・保険費用を含めた「住まいにかかるトータルコスト」を見据えることが、本当の意味での資金計画につながると考えています。

本記事のまとめ：「今動くか、待つか」を判断するための5つの視点

家づくりのタイミングを考える上で、参考にしていただきたい視点をまとめます。

1．金利は「固定か変動か」ではなく「リスクをどこに置くか」の選択
固定は「返済額の確実性」、変動は「現時点での低金利」を取る選択です。どちらが正解かはご家族の状況によります。

2．待っている間の賃料・建築費上昇も「コスト」として把握する
金利が下がったとしても、その間の家賃支出や建築コスト上昇と合わせてトータルで考えることが重要です。

3．繰り上げ返済の計画を最初から立てておくと、固定金利でも総コストを抑えやすい
固定金利＋計画的な繰り上げ返済の組み合わせは、安定性とコスト削減を両立できる選択肢のひとつです。

4．子育て世帯・若年夫婦世帯はフラット35の金利優遇制度を確認する
子育てプラスやフラット35Sとの組み合わせで、実質的な金利負担を抑えられる可能性があります。適用条件は個別に確認が必要です。

5．月々の返済額より「総予算の全体像」で判断する
建物本体価格だけでなく、諸費用・付帯工事・光熱費・維持費まで含めた視点で考えることが、後悔のない家づくりにつながります。

金利の上昇は確かな現実ですが、それだけで「待つ」という選択が必ず有利とは限りません。大切なのは、今の自分たちの状況に合わせた、無理のない判断をすること。 そのためのお手伝いをするのが、私たちパーソナルスタイルの役割だと思っています。

引用元・参照元

・住宅金融支援機構(最新の金利情報：フラット35)https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

・日本経済新聞(フラット35の6月金利、初の3%超え)https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFL012SSTR00C26A6000000/

・リクルート「はじめての住宅ローン」(2026年6月更新【フラット35】金利推移と最新動向)https://finance.recruit.co.jp/article/f001/

・リニュアル仲介(フラット35最低金利の推移)https://rchukai.jp/contents/kinri.htm

・日本経済新聞(日銀0.75%へ利上げ決定)https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB166040W5A211C2000000/

・SBIエフアンドエス(2026年6月フラット35金利予想)https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/flat35_rate_forecast_202606/

・センチュリー21スタイリッシュホーム変動金利1%超え時代の住宅ローン（2026年6月）)https://www.c21-sh.com/topics/959784.html

・SBIエフアンドエス(フラット35子育てプラスとは？)https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/flat35_child_care_support/

・野村證券(日銀の追加利上げ予想・解説)https://www.nomura.co.jp/wealthstyle/article/0571/

よくある質問（FAQ）

Q1. 2026年6月現在のフラット35の最低金利はどのくらいですか？

A. 借入期間21年以上・融資率9割以下・新機構団信付きの場合、2026年6月の最低金利の目安は3.21%です。長期金利の急激な上昇を背景に、現行制度が始まった2017年10月以降で初めて3%を超える水準となっています。

Q2. フラット35の金利上昇局面で、変動金利の現状はどうなっていますか？

A. 変動金利も日銀の利上げを受けて上昇傾向にあります。2024年のマイナス金利解除や2025年12月の政策金利引き上げ（0.75%）を経て、2026年4月〜5月には大手銀行の基準金利が0.9〜1.275%の水準となり、現在は過半数が0.9%以上となっています。

Q3. 金利が下がるまで家づくりを待つことにリスクはありますか？

主に2つのリスクがあります。1つは待っている間も毎月の家賃コストが発生し続ける点、もう1つは近年の資材費や人件費の高騰により建築コスト自体が上昇傾向にある点です。そのため、しばらく待てば必ず有利になるとは言い切れない状況です。

Q4. フラット35の金利負担を抑える「ポイント制」とはどのような制度ですか？

A. 住宅の性能や家族構成に応じてポイントが加算され、1ポイントにつき年0.25%の金利引き下げが5年間適用される仕組みです。例えばZEH（3P）や長期優良住宅（1P）、子育て世帯（1P〜）などの条件を組み合わせることで、実質的な負担を軽減できます。

Q5. 固定金利で借入した後に総返済額を減らす方法はありますか？

A. 繰り上げ返済を計画的に活用することが現実的な方法です。完済時期を早めて利息軽減効果が大きい「返済期間短縮型」と、毎月の支払額を減らす「返済額軽減型」の2種類があり、元金を早く減らすほど支払う利息の総額を効果的に圧縮できます。

パーソナルスタイル施工エリアについて

パーソナルスタイルでは、さいたま市・川口市・蕨市・越谷市・春日部市・上尾市・北本市・八潮市を中心に、家づくりのご相談を承っています。事務所から車で1時間圏内を主な施工エリアとしておりますが、上記エリア以外についても、まずは一度お気軽にご相談ください。

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本記事は2026年6月時点の公開情報をもとに作成しています。金利・制度の内容は変更される場合があります。実際の金利・返済額は金融機関・借入条件・審査結果等によって異なります。住宅ローン・資金計画・税制については、最新情報を各機関の公式窓口にてご確認の上、専門家にご相談されることをおすすめします。