こんにちは。
さいたま市を中心に、注文住宅やリノベーションを手掛ける工務店、パーソナルスタイル代表の石田茂城です。

「住宅ローン控除って、自分たちの場合は結局いくら戻ってくるの？」「子育て世帯だと何か手厚い優遇があると聞いたけれど、具体的にどんな条件を満たせば対象になるの？」——
資金計画のご相談をお受けする中で、お客様からほぼ毎回のようにいただくのが、こうした税金や控除に関する疑問や不安の声です。

家づくりは人生で最も大きな買い物だからこそ、利用できる優遇制度をしっかり理解し、活用できるかどうかで今後の生活費や資金繰りのゆとりが大きく変わってきます。

しかし、住宅ローン控除は国の税制改正に伴って毎年のように制度の見直しや控除上限額の変更が行われており、ネット上の古い情報を鵜呑みにしてしまうと期待していた控除を受けられないといった落とし穴もあります。

今回は、2026年（令和8年）最新の住宅ローン控除の仕組みや条件について、複雑な専門用語をできるだけ使わずにわかりやすく整理して解説します。
さらに、実際に「子育て世帯が5,000万円を金利1.2%（返済期間35年）で借り入れた場合」の具体的な家族モデルを例に挙げながら、年ごとの控除額や13年間の総還元額の目安をシミュレーションしてみます。

最後までお読みいただくことで、ご自身の家づくりにおけるリアルな資金計画のイメージがしっかりとつかめるはずです。

住宅ローン控除とは？2026年制度の基本を確認しましょう

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税の一部が軽減される制度です。
2026年の入居分からは制度が5年延長され、2030年12月31日までの入居が対象になりました。

控除の仕組みをシンプルに整理すると

具体的には、毎年12月31日時点の住宅ローン残高に0.7%を掛けた金額が、その年に納めた所得税から差し引かれます。
所得税だけで引ききれない分は、翌年度の住民税からも一定の範囲で差し引くことができます。控除を受けられる期間は、新築住宅の場合、原則として最長13年間です。

ただし、これは「税金が戻ってくる制度」であり、そもそも納めている税金がなければ、控除額もそれ以上には増えません。

年収や家族構成によって効果の大きさが変わる点は、あらかじめ知っておきたいポイントです。
「控除される」という言葉から、購入代金そのものが割引かれるようなイメージを持たれる方もいらっしゃいますが、実際には毎年の税金の一部が軽減される仕組みですので、この違いを最初に押さえておくと、その後の内容も理解しやすくなります。

適用を受けるための主な条件

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
主なものは次の通りです。

・借入金の返済期間が10年以上であること
・引渡しや工事完了から6か月以内に入居すること
・合計所得金額が2,000万円以下であること
・床面積が原則40㎡以上であること（所得が1,000万円を超える方や、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要です）

こうした条件は、年によって細かく見直されることがあるため、契約前に最新の内容を確認しておくと安心です。

相談会でも、「何年か前に調べた情報のまま検討を進めていた」という方に時々お会いします。
制度は毎年少しずつ更新されるため、実際に契約を検討する段階で、あらためて内容を確認していただくことをおすすめしています。

なお、この制度がなぜ存在するのかというと、無理のない負担でご自身のライフスタイルに合った住まいを取得しやすくすることや、省エネ性能の高い住宅の普及を後押しすることが背景にあります。
単なる節税策としてではなく、こうした国の方針とあわせて理解しておくと、性能や仕様を選ぶ際の判断材料にもなります。

住宅の性能によって変わる「借入限度額」

住宅ローン控除で対象になるローン残高には上限があり、その金額は住宅の省エネ性能によって変わります。
ここでは新築住宅を前提にご説明しますが、性能が高い住宅ほど、対象となる借入限度額も大きくなる仕組みです。

性能区分ごとの借入限度額

2026年の制度では、新築住宅は主に次の区分に分けられ、それぞれ借入限度額が設定されています。

・長期優良住宅・低炭素住宅：4,500万円（子育て世帯等は5,000万円）
・ZEH水準省エネ住宅：3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）
・省エネ基準適合住宅：2,000万円（子育て世帯等は3,000万円）
・省エネ基準を満たさない住宅：原則として対象外

いずれの区分も控除期間は13年間ですが、省エネ基準適合住宅については、2028年以降に入居する場合は原則として対象外となることが決まっています。

ただし、2027年末までに建築確認を受けた住宅や、2028年6月30日までに建築された住宅については、借入限度額2,000万円・控除期間10年間という条件で、引き続き利用できる場合があります。
その場合、子育て世帯等の上乗せ措置は対象外となるなど、通常のケースとは扱いが異なりますので、該当する可能性がある方は事前に確認しておくことをおすすめします。

これから家づくりを検討する方は、長い目で見て、より高い省エネ性能を備えた住宅を選ぶ意味が大きくなってきています。

※本記事は執筆時点の情報です。制度や金利、補助内容などは変更される場合があります。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置

19歳未満のお子さまがいるご家庭や、夫婦のどちらかが40歳未満のご家庭は、「子育て世帯」「若者夫婦世帯」として、借入限度額が上乗せされます。

たとえば長期優良住宅であれば、通常4,500万円のところ、子育て世帯等は5,000万円まで対象になります。
パーソナルスタイルでは、標準で全棟(※1)長期優良住宅の認定を取得しているため、この上乗せ措置の対象になりやすい点も、子育て世帯のお客様からよくご質問をいただくポイントです。
ただし、こうした世帯要件に該当するかどうかは、入居時点の家族構成などによって判断されるため、個別の状況によって確認が必要です。

(※1)土地の条件やその他条件などによっては、長期優良住宅を取得できない場合もあります。

また、床面積の要件にも注意が必要です。
2026年からは原則40㎡以上に緩和されましたが、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置を利用する場合や、合計所得が1,000万円を超える場合は、これまで通り50㎡以上が必要とされています。
「上乗せは受けたいけれど、コンパクトな間取りにしたい」というご希望をお持ちの方は、面積要件との兼ね合いを設計の早い段階で確認しておくと、後になって慌てずに済みます。
土地と建物をあわせて取得する場合は、土地の取得費用も借入額に含めて計算できる点も、資金計画を立てるうえで知っておきたいポイントです。

【子育て世帯モデルケース】借入5,000万円・金利1.2%でシミュレーション

ここでは、子育て世帯が長期優良住宅を新築し、5,000万円を全期間固定金利1.2%、返済期間35年で借り入れたケースを例に、控除額のイメージを見ていきます。

年末残高と控除額の推移

元利均等返済で試算すると、月々の返済額はおよそ145,900円です。
年末時点のローン残高は毎年少しずつ減っていくため、控除額も年を追うごとに緩やかに減少していきます。

目安となる金額は次の通りです。

・1年目：年末残高 約4,884万円／その年の控除額目安 約34.2万円
・5年目：年末残高 約4,408万円／その年の控除額目安 約30.9万円
・10年目：年末残高 約3,778万円／その年の控除額目安 約26.4万円
・13年目：年末残高 約3,382万円／その年の控除額目安 約23.7万円

この試算では、13年間の控除額を合計すると、およそ378万円程度になる計算です。
ただし、これはあくまで年末残高から機械的に算出した目安であり、実際に控除される金額は、その年に納めている所得税や住民税の額によって変わります。

お子さまの教育費など、ライフステージの変化で世帯の所得状況が変われば、控除の受けられ方も変わる可能性がある点は覚えておいていただきたいところです。

また、今回の試算は、金利の種類を特定せずに、金利1.2%を前提にしていますが、実際には全期間固定型・変動型・固定期間選択型など金利タイプによって、返済額や年末残高の減り方が変わります。
特に変動金利を選ばれる場合は、将来的な金利動向によって返済額そのものが変わる可能性があるため、控除額だけを見て金利タイプを決めるのではなく、返済全体の見通しとあわせて検討することが大切です。

相談の現場でも、「控除額が大きいから」という理由だけで借入額や金利タイプを決めてしまい、後から毎月の返済負担に不安を感じるようになったというお話を伺うことがあります。
控除はあくまで結果として受けられるものと捉え、無理のない返済計画を優先していただくことをおすすめしています。

所得税と住民税、それぞれの控除の受け方

控除額はまず所得税から差し引かれ、引ききれない分があれば、翌年度の住民税からも差し引かれます。
ただし、住民税から差し引ける金額には上限があり、「前年の課税所得金額の5%」または「97,500円」のいずれか低い方までとされています。

年収が高く所得税額に余裕がある世帯では、控除額の多くを所得税から受けられますが、共働きでローンを分けている場合など、世帯の状況によって受け取り方が変わることもあります。
このあたりは個別の条件によって差が出やすいため、資金計画の相談の中で一緒に整理することをおすすめしています。

住宅ローン控除を活用するうえで知っておきたい注意点

住宅ローン控除は自動的に適用される制度ではなく、入居した年に必ずご自身で確定申告を行う必要があります。
2年目以降は、会社員の方であれば年末調整で手続きが完結します。

確定申告と年末調整の流れ

入居した翌年の確定申告期間中に、住宅ローンの年末残高証明書や登記事項証明書などの書類を添えて申告します。
給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられるため、毎年確定申告をする必要はありません。

ただし、住宅ローンを組んだ金融機関を借り換えた場合や、住まいの用途を変更した場合など、状況によっては改めて手続きが必要になることもあります。
書類の準備や提出時期については、事前にスケジュールを把握しておくと慌てずに済みます。

共働きのご夫婦で「ペアローン」を組まれる場合は、それぞれが債務者として住宅ローン控除を受けられる可能性がありますが、借入額の配分や持分割合によって控除額の合計が変わることがあります。
どちらか一方に借入を寄せた方が有利なのか、二人で分けた方が有利なのかは、それぞれの収入や将来の働き方によって異なりますので、事前にシミュレーションしておくと安心です。

資金計画全体の中で控除をどう考えるか

相談会でお話ししていると、「控除額を最大化すること」を目的にして、必要以上に借入額を増やそうとされる方もいらっしゃいます。
しかし、住宅ローン控除はあくまで「支払った税金の一部が戻る」制度であり、借入額そのものを増やす理由にはなりません。

毎月の返済額が家計の負担にならない範囲かどうかを先に確認したうえで、その中で結果的にどのくらいの控除が受けられそうか、という順番で考えることをおすすめしています。
パーソナルスタイルの資金セミナーでも、控除額の試算だけでなく、教育費やメンテナンス費用まで含めた無理のない資金計画を、あわせてご案内しています。

さらに、住宅取得のための資金を親御さまから援助してもらう「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」など、住宅ローン控除とあわせて利用できる制度もあります。
こうした制度は住宅ローン控除とは別枠で設けられており、適用期限や非課税枠は制度改正のたびに見直されています。
利用を検討される場合は、資金計画の初期段階で「使える制度が他にもないか」を一度整理したうえで、契約前にあらためて最新の内容を確認しておくことをおすすめします。

この記事のまとめ

住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税・住民税の一部が軽減される制度で、2026年からは適用期限が2030年まで延長されました。
住宅の省エネ性能によって借入限度額が異なり、子育て世帯・若者夫婦世帯には上乗せ措置が用意されています。

・控除率は0.7%、控除期間は新築住宅で最長13年間（一部の住宅区分では例外あり）
・借入限度額は住宅性能によって2,000万円〜5,000万円の幅があり、子育て世帯等は上乗せされる
・住民税からの控除は、課税所得の5%または97,500円のいずれか低い方が上限となる
・借入額5,000万円・金利1.2%の子育て世帯モデルケースでは、13年間でおおよそ378万円程度の控除が目安となる
・制度や金額は年度ごとに見直されるため、契約前の最新確認が欠かせない

住宅ローン控除は、資金計画を考えるうえで心強い制度ですが、あくまで家計全体のバランスの中で捉えることが大切です。
ご自身の借入希望額や家族構成にあてはめた場合にどのくらいの控除が見込めるのか、気になる方は一度シミュレーションしてみることをおすすめします。

※本記事には、内容理解を助ける目的で一部AI生成画像を使用しています。

引用元・参照元

・国土交通省「住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

・国土交通省「住宅を新築したとき・建築後使用されたことのない住宅（分譲住宅、建売住宅）を取得したとき」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000325.html

・国税庁タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

よくある質問＜FAQ＞

Q1. 住宅ローン控除は、誰でも必ず受けられますか？

A. 所得要件や床面積要件など、いくつかの条件を満たす必要があります。
多くの方が対象になりますが、合計所得が2,000万円を超える年は対象外になるなど、個別の状況によって当てはまらないケースもあります。
まずはご自身の状況が要件に合っているか、確認してみることから始めてみてください。

Q2. 中古住宅を購入した場合でも、住宅ローン控除は使えますか？

A. 中古住宅も対象になりますが、新築住宅とは借入限度額や要件が異なります。
2026年からは省エネ性能の高い中古住宅への優遇も拡充されていますので、中古住宅を検討されている場合は、対象になる区分を事前に確認しておくと安心です。

Q3. 控除額は、必ず試算通りの金額が戻ってきますか？

A. 試算はあくまで年末のローン残高をもとにした目安です。
実際に控除される金額は、その年に納めている所得税・住民税の額によって変わりますので、「満額戻る」とは限らない点にご留意ください。
ご自身の収入状況にあわせて確認しながら進めると、より現実的な資金計画につながります。

Q4. 子育て世帯かどうかは、いつの時点で判断されますか？

A. 一般的には、住宅に入居される年の状況をもとに判断されるとされていますが、細かな取り扱いは個別の状況によって異なる場合があります。
該当するかどうか迷う場合は、税務署や専門家に事前に確認しておくと、後々の手続きがスムーズです。

Q5. 住宅ローン控除だけで、資金計画を決めてしまってよいですか？

A. 控除は家計の助けにはなりますが、それだけを基準に借入額を決めるのはおすすめできません。
月々の返済負担やその後の教育費、メンテナンス費用まで含めて、無理のない範囲で計画することが安心につながります。
気になる方は、資金計画の相談から始めてみるのも一つの方法です。

パーソナルスタイルの施工エリアについて

弊社パーソナルスタイルでは、さいたま市を中心に、川口市・蕨市・越谷市・春日部市・上尾市・北本市・八潮市など、事務所から車で1時間圏内のエリアを主な施工エリアとしております。
上記以外のエリアにお住まいの方も、まずは一度お気軽にご相談ください。

ご相談・お問い合わせについて

住宅ローン控除の仕組みは、知っておくだけで資金計画への安心感が変わってきます。
「自分たちの場合はどのくらいになるのか知りたい」という方は、資金セミナーや個別相談の場で、実際の数字をもとに一緒に整理することもできます。
気になる点があれば、まずは情報収集のつもりでお気軽にご相談ください。