こんにちは。
パーソナルスタイルの石田です。
さいたま市で家づくりのご相談を受けていると、「35年ローンと50年ローンって、どちらが良いんでしょうか？」という質問が増えてきました。
住宅ローンは金額が大きいだけでなく、教育費や老後の資金とも重なります。そのため、返済期間は月々の支払いだけの話ではなく、家計全体のバランスに関わる重要なテーマです。
まず今回の記事では、返済期間による違いを生活者目線で整理しつつ、2025年以降に注目されている「ペアローン＋超長期ローン」の背景も含めて解説します。
【この記事でわかること】
・返済期間で家計と将来にどんな差が生まれるのか
・20代・30代が超長期ローンを検討する理由
・リスクとメリットの両面
・判断を迷わなくなる整理の方法
読み終えるころには、単純な比較ではなく「自分たちに合う返済期間」が見えてきます。
なぜ今、返済期間が話題になっているのか？
背景のひとつに、住宅価格の上昇があります。都市部では特に顕著で、「借入枠を広げないと希望エリアが選べない」という状況が生まれています。
ここで押さえておきたい最新動向が二つあります。
1つ目：「20代の住宅ローンの組み方が変わった」
住宅ローン比較サービス「モゲチェック」調査（2025年）によると、東京で住宅を購入した20代のうち、ペアローンを利用する層では約半数が超長期ローン（35年以上）を希望しています。
つまり「ペアローン利用者の中での約半数」であり、20代全体の半数ではありません。
2つ目：「全国的に返済期間が長期化している」
住宅金融支援機構の調査（2025年4月）では、返済期間35年超〜50年以内の利用者が25.5％に達しています。これは、返済期間の長期化が特別なケースではなくなりつつあることを示しています。
さらに大きな動きとして、2025年に主要金融機関が相次いで50年ローンの取扱いを開始しました。
・auじぶん銀行：2025年1月14日開始
・PayPay銀行：2025年1月開始
・SBI新生銀行：2025年11月開始
こうした状況によって、超長期ローンは検討の選択肢として一般化してきました。
返済期間が変わると何が変わるのか？
返済期間が変わると、影響を受けるのは次の五つです。
・月々の返済額
・総返済額
・完済年齢
・教育費や生活費との重なり
・住み替え時の残債リスク
例えば、4,000万円を金利1.0％・元利均等返済で借りた場合、返済期間でどれほど変わるのかを見てみます。
・35年ローン：月約11.3万円／総返済約4,742万円
・50年ローン：月約8.9万円／総返済約5,340万円
月々は約2.4万円軽くなりますが、総返済額は約600万円増えます。
この差は良い悪いではなく「何を優先したいか」の問題です。
ここで注意したいのが完済年齢です。
30歳で借りた場合、
35年ローン＝65歳完済
50年ローン＝80歳完済
支払う期間が長くなるほど、教育費や転職や介護といった「人生の変動ポイント」と重なる可能性が高まります。
金利タイプについても整理しておきます。
超長期ローンだから固定金利が多いという明確な統計はなく、選択肢は次の二つです。
・変動金利：当初負担が軽い
・固定金利：金利上昇への安心がある
返済期間と金利タイプは切り離さずに見ると判断しやすくなります。
35年ローンはどんな考え方に向いているのか？
35年ローンは、総返済額を抑えつつ定年前後で完済したい場合と相性が良い選択です。
・繰上返済がしやすい
・金融機関の選択肢が多い
・老後の返済リスクを抑えやすい
単独収入で組む家庭や、早期完済を見据えた家計設計をしたい家庭には馴染みやすいと言えます。
一方で、教育費のピーク（中学〜大学）と返済が重なる時期には家計がタイトになりやすく、共働き家庭では育休や時短勤務の影響も考える必要があります。
50年ローンはどんな考え方に向いているのか？
50年ローンは、月々の支払いを軽くしながら「住む場所」「広さ」「住宅性能」の選択肢を広げたい家庭に合う傾向があります。
特にさいたま市や川口市など、土地価格が上がりやすいエリアでは「予算の都合で選択肢が狭い」を避けるための手段として検討される場面があります。
ただし、注意すべき点もあります。
超長期ローンは返済初期の元金減少ペースが遅いため、購入後10年以内に住み替えを希望すると、売却額より残高の方が大きい「残債割れ」になる可能性があります。これがリスクと言われる理由の一つです。
とはいえ、50年ローンは「50年払い続けるためのローン」ではなく「50年で借りて35年で返す」という使い方もあります。
月々の負担を抑えつつ、余剰分を積立や繰上返済に回すことで、総返済額を抑えながら選択肢を増やす方法も現実的です。
返済期間は家族の時間軸に合わせると判断がブレない
住宅ローンは返済額だけでなく、家族の時間軸と重なります。
・夫婦二人の時期
・育休や時短勤務の時期
・子どもの教育費が重なる時期
・夫婦に戻る時期
・老後資金が必要になる時期
共働き家庭では、収入が安定しない期間も存在します。
そのため「今払えるか」よりも「変化が起きても払えるか」の方が重要です。
返済期間と“資産としての家”の関係
特に超長期ローンで語られる「売却リスク」は、次の問いに置き換えると分かりやすくなります。
・後で売る時、困らないか
・貸す時、借り手が見つかるか
・子どもに譲っても扱いづらくないか
これは専門的に言うと「再販性」や「資産性」の話ですが、生活者が押さえるべきポイントはシンプルです。
・駅距離
・生活利便
・災害リスク
・間取りの汎用性
・性能値の説明可能性
こうした条件は後からは変えづらく、返済期間の選択にも影響します。
判断に迷わなくなる4つの整理方法
返済期間は次の順番で整理すると判断が早くなります。
- 完済年齢をどう考えるか
- 教育費や家計の山はどこか
- 老後資金をどこで準備するか
- 売却や住み替えを視野に入れるか
返済期間は目的ではなく手段なので、優先順位が定まれば自然と選びやすくなります。
まとめ：「どちらが正解か」よりも「どれが合うか」
35年と50年には、明確なメリットとリスクがあります。
大切なのは、家計のフェーズと家族の変化に合うかどうかです。
パーソナルスタイルでは、返済期間も含めた資金計画について、初めての方でも分かりやすくお話ししています。住宅ローンは難しく感じるテーマですが、正しい情報があれば不安は小さくなります。
私たちは、さいたま市、川口市、蕨市、越谷市を中心に地域密着で家づくりをお手伝いしています。建てた瞬間がゴールではなく、住んでからも安心できる住まいをご一緒に考えていきましょう。
パーソナルスタイルの施工エリア
パーソナルスタイルは、さいたま市を中心に川口市、蕨市、越谷市、春日部市、上尾市、北本市、八潮市を主な施工エリアとしています。
事務所から車で1時間圏内にエリアを絞ることで、工事中も入居後も迅速な対応を行える体制を整えています。
家は建てて終わりではありません。入居後の暮らしを支えることを大切にし、地域に根ざしたパートナーでありたいと考えています。
上記以外のエリアについては一度ご相談ください。
